5月6日晚間，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》，從分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策、調(diào)整企事業(yè)單位購(gòu)買商品住房政策、提升二手房交易便利化3個(gè)方面進(jìn)一步優(yōu)化深圳的房地產(chǎn)政策。 據(jù)悉，新政自5月6日起開始執(zhí)行，以下為此次政策重點(diǎn)變動(dòng)部分： 1.放寬非核心區(qū)的社保繳納要求，多孩家庭增加1套購(gòu)房名額 《通知》指出，將在除羅湖、福田、南山以及寶安部分區(qū)域外，放開住房限購(gòu)政策。即在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)： ·個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交滿一年（原為3年）的非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房； ·有兩個(gè)及以上未成年子女的深戶居民家庭在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可再購(gòu)買1套住房。 2.恢復(fù)企業(yè)購(gòu)房 《通知》指出，同時(shí)滿足設(shè)立年限滿1年、在深圳累計(jì)繳納稅款金額達(dá)100萬(wàn)元人民幣、員工人數(shù)10名及以上條件的企事業(yè)單位，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)購(gòu)買商品住房，用于解決員工住房等需求。 3.政府首次出面支持“以舊換新” 《通知》指出，支持在本市有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及相關(guān)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。 對(duì)于實(shí)施“收舊換新”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，收購(gòu)換房人舊房時(shí)不受本市關(guān)于企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購(gòu)房政策的限制。市住房公積金管理中心將提供房屋交易便民服務(wù)，優(yōu)化商品住房“帶押過(guò)戶”流程，提升房地產(chǎn)交易便利度。 政策影響幾何？ “此次深圳的新政在預(yù)料之中，貫徹了小步快跑、留有余地、定向疏解的原則，與京滬的策略基本一致，不是單純?yōu)榱巳?kù)存而去庫(kù)存，而是將存量消化與增量消化結(jié)合起來(lái)，與新市民、年輕人購(gòu)房，融入城市和就業(yè)解決的新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞表示。 李宇嘉指出，放寬非核心區(qū)的社保繳納要求是此次政策最大的看點(diǎn)。 因?yàn)榻陙?lái)深圳人口保持較快增長(zhǎng)，且外地人口比較多。據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年深圳的常住人口為1779.01萬(wàn)人，比2022年末增加了12.83萬(wàn)人（人口增量在一線城市中最多）。其中，常住非戶籍人口為1172.87萬(wàn)人，占比為65.9%。 新政針對(duì)深圳目前外圍區(qū)域庫(kù)存擠壓、去化壓力大，房?jī)r(jià)下跌嚴(yán)重，并擾動(dòng)全市房?jī)r(jià)預(yù)期、樓市整體預(yù)期的現(xiàn)實(shí)情況，將鐵板一塊的外地人口限購(gòu)政策進(jìn)行松綁，將其購(gòu)房資格從社保3年收縮至1年，定向疏導(dǎo)到外圍庫(kù)存壓力最大、樓市銷售下滑最大的區(qū)域。 與此同時(shí)，增加本地多孩家庭的購(gòu)房名額，也是進(jìn)一步支持改善性住房需求的具體體現(xiàn)；而對(duì)于企業(yè)購(gòu)房的放松，可以與解決職工住房需求結(jié)合，符合要求的企業(yè)后續(xù)購(gòu)置新房的約束也將明顯減少。 另外，此次《通知》也是深圳政府首次出面支持“以舊換新”，此前都是中介機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)在推動(dòng)。 4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)曾與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《開展我市商品住房“換馨家”活動(dòng)》的通知，支持住房“以舊換新”。本次新政對(duì)其進(jìn)一步明確支持，相關(guān)配套政策有望進(jìn)一步完善，以提升參與主體的參與積極性，強(qiáng)化“以舊換新”政策效果。 根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至5月6日，全國(guó)已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”，近期上海亦出臺(tái)相關(guān)政策，另?yè)?jù)媒體消息，廣州房協(xié)也在積極摸查開發(fā)商相關(guān)“以舊換新”的意向工作，預(yù)計(jì)2024年將有更多城市出臺(tái)配套政策，進(jìn)一步促進(jìn)置換需求釋放。 “整體來(lái)看，深圳新政這次主要特點(diǎn)是分區(qū)調(diào)控, 有利于相關(guān)區(qū)域釋放購(gòu)房需求。相關(guān)區(qū)域的成交預(yù)計(jì)會(huì)有提升, ‘以舊換新’等則會(huì)帶動(dòng)更多賣房業(yè)主換房到其他區(qū)域，形成交易輪動(dòng)，有利于延續(xù)‘金三銀四’的5000套左右的交易量，幫助房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)。”樂(lè)有家營(yíng)銷總裁賀玲對(duì)界面新聞表示。 非核心區(qū)存量高，去化緩慢 據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，4月深圳全市新房共成交2826套，環(huán)比增長(zhǎng)0.4%，同比下降32.1%，其中新房住宅成交2355套，環(huán)比增長(zhǎng)4.9%，同比下降32.8%；二手房錄得（以二手房買賣合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交過(guò)戶套數(shù)）4942套，環(huán)比下降4.9%，同比增長(zhǎng)32.0%，并未突破5000關(guān)口。 從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，成交量未呈現(xiàn)出顯著增長(zhǎng)，市場(chǎng)的整體熱度有所降低。在春節(jié)之后密集的利好政策、及“金三銀四”購(gòu)房旺季的疊加刺激下，深圳3月和4月的交易量整體呈現(xiàn)出全年的相對(duì)高位水平。 但隨著政策邊際效益的逐漸減弱，市場(chǎng)需求的釋放在4月，尤其是在4月下旬開始有所放緩。 庫(kù)存方面，深圳中原研究中心指出，目前，深圳市場(chǎng)非核心區(qū)存量高企，如光明、寶安、龍華、龍崗幾區(qū)的新房庫(kù)存皆超8千套，坪山區(qū)的庫(kù)存也超過(guò)6千套，去化壓力和降價(jià)壓力都很大。 這也導(dǎo)致近兩年來(lái)深圳非核心區(qū)樓盤持續(xù)降價(jià)嚴(yán)重，開發(fā)商花樣營(yíng)銷不斷“內(nèi)卷”，沖擊了周邊二手市場(chǎng)價(jià)格，也進(jìn)一步加快了市場(chǎng)的下行。 因此，此次新政在非核心區(qū)限購(gòu)松綁后，區(qū)域市場(chǎng)有效需求增加，去庫(kù)存速度加快，成交也會(huì)增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐步減小，房企資金壓力得到緩解，開發(fā)商降價(jià)意愿降低，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格。